近几年来，在经济下行压力下，楼盘烂尾、开发商因资金链断裂无法交房，进而进入破产清算程序的现象频发。在这种情况下，银行依然会向买房者索要贷款，买房者既拿不到房，还要归还银行贷款，损失惨重。那么，在楼盘烂尾的情况下，买房者如何维护自身的合法权益？

  一、买房者有权单方解除合同的情形

1、开发商不能及时交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交付。

2、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构质量经核验不合格，无法使用。

3、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

4、开发商因其自身原因无法办理不动产登记且在约定期限届满后超过一年的。

  二、如果开发商出现上述解除事由，买受人可以解除房屋买卖合同和贷款合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定：开发商出现合同解除事由后，买受人享有合同解除权，商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同也将被解除。买受人不再承担银行的还款义务，而应由开发商承担返还责任。

  三、开发商破产，买受人已经付清全款但尚未办理过户，该房产属于哪方?

《企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

由此规定可知，法律为了保护已经履行全部付款义务的一方，可以要求对方继续履行房屋过户义务，但前提是房屋可以实际履行。

  四、商品房买受人在开发企业破产程序中是否可以优先于普通债权人受偿?

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

上述司法解释赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应予以区别对待的原则。

五、结语

房屋是人们衣食住行必不可少的重要财产。买房涉及买房人的大额财产，且因房屋质量、过户、市场价格、开发商资金断裂等各种因素影响，极易产生纠纷，影响正常生活。

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